Un prêt immobilier suit le bien qui le garantit, pas son propriétaire. Vendre le logement financé oblige donc à solder le crédit le jour de l'acte, sauf clause de transfert. Trois montages existent, le remboursement anticipé, le transfert du prêt et le prêt relais.
Locataire, vous n'êtes pas concerné, aucun prêt à l'habitat n'est à votre nom. Propriétaire encore en remboursement, vous entrez dans des démarches bancaires et assurantielles encadrées par la loi. L'indemnité que la banque peut réclamer est plafonnée, et trois situations en dispensent.
Ce qu'il faut signaler à votre banque, et dans quel ordre
Contactez votre banque avant de mettre le bien en vente. Vous y obtenez les deux chiffres qui commandent le reste, le capital restant dû et l'indemnité de remboursement anticipé. L'article L313-47 du code de la consommation oblige le prêteur à vous les fournir gratuitement et sans tarder.
- Le décompte de remboursement anticipé, par écrit. Capital restant dû, intérêts courus, indemnité chiffrée.
- La clause de transfert, à chercher dans l'offre de prêt. Sa présence change tout le plan de financement.
- La garantie du prêt, hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution. Vendre tôt impose souvent une mainlevée.
- La date de vente, dès la signature du compromis, pour le décompte définitif du notaire.
- Votre nouvelle adresse, démarche détaillée dans notre article sur la banque et les assurances.
La mainlevée d'hypothèque, le coût qu'on oublie
L'inscription hypothécaire s'éteint seule, sans frais, un an après la dernière échéance du crédit. Vendre avant impose une mainlevée par acte notarié, à votre charge. Source, Service-Public, fiche F787.
La domiciliation de vos revenus
Une banque ne peut plus imposer la domiciliation de vos salaires pour accorder un crédit immobilier. L'article L313-25-1 du code de la consommation, qui l'y autorisait, a été abrogé le 24 mai 2019. Si votre prêt a été signé entre le 1er janvier 2018 et cette date, relisez vos conditions particulières.
Vendre puis racheter, les trois options
Le bon montage dépend de votre taux actuel, du calendrier de la vente et de l'écart de prix entre les deux logements.
| Option | Ce que vous faites | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Remboursement anticipé | Le notaire solde le prêt avec le prix de la vente | Indemnité possible, plafonnée. Nouvel achat au taux du moment, ancien taux perdu. |
| Transfert de prêt | Vous gardez le prêt, la garantie passe sur le nouveau bien | Seulement si une clause de transférabilité figure au contrat, avec accord de la banque. |
| Prêt relais | Vous achetez avant d'avoir vendu | Financement court remboursé dès la vente. Deux crédits coexistent. |
Le prêt relais règle un problème de calendrier. La banque n'avance qu'une fraction de la valeur estimée du bien à vendre, et si la vente traîne, vous portez deux crédits à la fois. Reste le regroupement de crédits quand des travaux s'ajoutent, qui réunit immobilier, auto et consommation dans un prêt unique, au prix d'un coût total plus élevé.
Les indemnités de remboursement anticipé, plafond et exonérations
L'indemnité ne peut dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. Ces deux limites de l'article R313-25 du code de la consommation jouent ensemble, la plus basse fait plafond. Elle n'est due que si une clause du contrat la prévoit, et elle se négocie.
L'article L313-47 ajoute deux règles. Le contrat peut interdire les remboursements partiels inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. Et le chiffrage doit vous être remis par écrit, hypothèses comprises.
L'article L313-48 prévoit trois cas où aucune indemnité n'est due, pour les contrats conclus depuis l'entrée en vigueur de la loi du 25 juin 1999.
- La vente du bien faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.
- Le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
- La cessation forcée de l'activité professionnelle de l'un des deux.
Une mutation ne suffit pas à elle seule
Le texte exige que la vente fasse suite au changement de lieu d'activité. Une vente décidée pour une autre raison sort du cas d'exonération. Gardez la preuve du lien et présentez-la avant la signature de l'acte.
La clause de transfert, comment savoir si vous en avez une
Le transfert de prêt n'est pas un droit, c'est une clause contractuelle. Elle permet de garder le crédit en cours, avec son taux et sa durée restante, en reportant la garantie sur le nouveau logement. Elle vaut d'autant plus que votre taux est inférieur aux conditions du jour.
Cherchez les mots transférabilité ou transfert du prêt dans votre offre et vos conditions générales, que votre banque conserve. Réclamez ensuite une confirmation écrite.
- Accord de la banque obligatoire, elle réexamine votre situation et le nouveau bien.
- Uniquement dans le même établissement, jamais d'une banque à une autre.
- Si le nouvel achat coûte plus cher, un prêt complémentaire au taux du jour s'y ajoute.
- Les frais de garantie sur le nouveau bien restent dus.
L'assurance emprunteur quand le bien change
L'assurance emprunteur est adossée au prêt, pas au logement. Si vous soldez le crédit, elle s'arrête avec lui. Si vous transférez le prêt, elle se poursuit sur le nouveau bien, et c'est le moment d'en vérifier le prix.
- Résiliation à tout moment depuis la signature de l'offre, par envoi recommandé. Article L113-12-2 du code des assurances, applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022.
- Le prêteur ne peut refuser un contrat de niveau de garantie équivalent au sien. Article L313-30 du code de la consommation.
- Effet dix jours après réception par l'assureur de la décision du prêteur, ou à la date d'effet du nouveau contrat si elle est postérieure.
- Aucun questionnaire de santé si la part assurée sur l'encours cumulé n'excède pas 200 000 euros par assuré et si l'échéance est antérieure au soixantième anniversaire. Article L113-2-1 du code des assurances.
- Droit à l'oubli, aucune information médicale sur les pathologies cancéreuses et l'hépatite virale C au-delà de cinq ans après la fin du protocole thérapeutique.
Ne résiliez rien avant l'accord écrit du prêteur
Souscrivez le nouveau contrat, soumettez-le au prêteur, laissez-le valider l'équivalence. La résiliation prend effet ensuite. Résilier d'abord vous laisserait sans couverture.
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Le nouveau logement doit être couvert dès la remise des clés, l'ancien ne se résilie qu'après l'état des lieux de sortie ou la vente. Être assuré deux fois quelques jours est normal.
- Locataire, l'assurance des risques locatifs est obligatoire, attestation à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
- Sans attestation, le bailleur peut assurer pour votre compte et vous refacturer la prime majorée d'au maximum 10 %.
- Copropriétaire, occupant ou non, vous devez couvrir votre responsabilité civile. Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le déménagement est un motif légal de résiliation de l'ancien contrat. L'article L113-16 du code des assurances ouvre trois mois suivant la date de l'événement pour la demander, avec effet un mois après réception de la notification et remboursement de la prime non courue. Passé ce délai, reste la résiliation à tout moment après un an de contrat, sans frais, prévue par l'article L113-15-2. Transférer ou souscrire ailleurs, les deux voies sont comparées dans notre article sur la banque et les assurances.
Le calendrier des démarches
Le crédit impose un tempo plus long que le déménagement. Notre planning à 90 jours couvre le reste.
| Quand | Démarche | Pourquoi maintenant |
|---|---|---|
| Avant la mise en vente | Demander le décompte de remboursement anticipé | Chiffrage gratuit, il commande le budget |
| Avant la mise en vente | Chercher la clause de transfert et chiffrer la mainlevée | Elles changent le plan de financement |
| Signature du compromis | Donner la date de vente à la banque | Elle prépare le décompte du notaire |
| Avant la remise des clés | Assurer le nouveau logement | Aucun jour sans couverture |
| Jour de l'acte de vente | Le notaire solde le prêt sur le prix | Remboursement et mainlevée passent par lui |
| Dans les 3 mois qui suivent | Résilier l'assurance de l'ancien logement | Fenêtre légale de l'article L113-16 |
| Après l'emménagement | Mettre à jour votre adresse bancaire | Courriers, cartes et cohérence du dossier |
FAQ
Sources officielles
Textes consultés le 7 août 2026. Les tarifs de la prestation sont traités dans notre article sur le prix d'un déménagement.
- Remboursement anticipé, article R313-25, article L313-47 et article L313-48 du code de la consommation.
- Assurance emprunteur, L113-12-2, L113-2-1, L313-30, loi du 28 février 2022.
- Assurance habitation, L113-16 et L113-15-2 du code des assurances.
- Obligations d'assurance, loi du 6 juillet 1989, fiche F1349, loi du 10 juillet 1965.
- Mainlevée, fiche F787. Domiciliation, L313-25-1, abrogé le 24 mai 2019.